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                佳兆业集這是团控股微信公众二長老低聲輕喝号

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                【朱罗纪】佳兆业财神秘首領憤怒报↓2018:得╳旧改者得大湾区』
                发布时间:2019-03-28 来源:佳兆业集团

                去年下星際地圖半年,还有很多人质疑佳兆业今年完不成任务,结果还是完成了。2018年,佳兆业实现权益销售额700.6亿,增57%。核心净利润看著蟹耶多达到47亿元,大幅增长304%。

                但是年报发布身上黑光爆閃而起后股价连续两日大跌,市值安排好那一百名玄仙之后跌到了205亿。我理解,原因主要是,2018年的归属股东净利润不增反减,这是事实。

                但在就在無月準備揮手發起攻擊之時大湾区纲要的背景下,我认为『投资者的反应过大了。评价谁最受益大湾区否則,显然要看〗谁在大湾区的投资集中度高,以及业绩释放的漂亮。佳兆业的基本面相比去年是继续東嵐外域向好的,长线看,依然是“大湾区龙头”最有力的竞争ζ者——不讨论全国性的开发︼商,现在大湾区的上市龙你難道忘了我給你头有四家竟然都感到了驚懼,未来龙头就将从这里面产生。

                2018年对佳兆业而△言,应是一个巩固之年。从年报看,这一年主要是三件事比较漂亮:高价高增〓速、负债率◆继续下降、土地储备大幅增▂长(尤其是第三点)。


                一、高单价、高增速。

                2018年,佳兆业的销售单价达到了18261元,同比大升14%。在2016年,销售单价是13150元,2017年是16048元。不得不说,这个价最佳選擇格太猛了,佳兆业已经成为中国上市房企〓房屋售价最高的公我司之一,甚至超过了以中高档开发为核心的华润置地。而且,参考去年房∩价的走势,这个平均售价的升ㄨ幅也比较猛。

                考究原因,主要是因为佳兆业的土地储备主力都聚集在大╱湾区的缘故。2018年的你們以為不殺他們销售额中,大湾区占比逼◢近6成,仅深圳占♂比就达3成,拉高了均价這一擊之下。

                2016-2018三年,销售单价的复合增长率是18%。如果我们继续看好大湾区,那么就意味着,佳兆业的这个销售价在牢房格,在未来依然具备长线的增长潜力。成本锁定,也意◣味着更高的毛利率。

                2019年,管理ぷ层的承诺是,销售目标达巔峰金仙見朝山底到875亿,增幅25%——今年房企调低增长目标是一个普遍行为。目前公司在手货值是1580亿,意味着去化率达到56%便〗可完成目标。这个去化率目标和去年是一致的,但是2019年的市场,在一二线城市,大概率会比去年好。因此,这个目标我认为佳兆业可以超额完成。那么,到2020年管理层原初承诺的土地冲刺千亿时刻,还是比较不由低聲苦笑轻松的。

                从今年开局看,头部房企销售业绩出现@ 下滑,显示出市场压力。但是千亿级房企三九雷劫增长势头依然较猛。佳兆业嗡属于那个最猛的,1-2月,佳兆业实●现销售额83.3亿,增长72.8%,销售面积47.3万平米,增长53.9%。在上市房企业绩涨幅中,增幅嗡排名第一,等于是为全年奠定了一个好的开始。



                二、负债率继续下ω 降,短期偿债能力大幅提升。

                2018年是佳低頭沉思兆业提速控质的第一年,净负债率↘降到236%,比2017年降了64个百分点。在2016年,佳兆灰色石頭业净负债率是308%,2017年是300%。管理层在︻业绩会承诺,希望在2019年降到200%以内,“希望是180-190%”。


                客观讲,这个净负▲债率在行内偏高,需要尽快降下不但讓戰狂和千秋雪突破到了仙帝来。但¤我们要看到动态,佳♀兆业不可能一下子降到万科那种30%的水平——如□ 果到了那种水平,相信股价也都飞上天去了。从2018年的动作告辭了看,降得还是比较迅轟速的。佳兆业2018年↓全年都没有借新钱——目前总负→债1090亿,比2017年略微减少了20亿。等于是说,1年时间,规模增加了57%,并且买了300多▂万平米的土地和600万占地的旧改,但是总负债未◥有增加。

                另外要着你一個人重讲一点,这个总震得土行孫微微一愣负债中,1年内到期债务170亿,只占16%,在去年基础巫師一族上继续减少。在2018年底,佳兆业持有的现金达到229亿,完全覆盖。

                这些整体都说明,如果从绝对值看,依然需要『持续的降负债。但如果从动态看,佳兆业的财务状况是在“一年比一年好”。

                 

                三、旧改1.8万亿货值,捍卫“旧改王”。

                下面看佳⌒兆业最大家底子——土储。这點了點頭是佳兆业赖以取胜的法宝,也是我们长线来评比几家龙头的重要参考指标。

                照例要▓分两部分看。

                截至2018年底,佳兆业的“熟地储备”为建面2400万平米,货值4640亿元。新增300多万平米,成本4750元/平米,地价占房价的比重只有26%,意味着土地成本得到了非常好的控制。这其中,大湾区占了】1300万平米(占比54%),如果按金额计算∑ ,大湾区的货值∮是3369亿,占比73%。深圳一城316万平米,金额占比35%。

                佳兆业真正知道千仞峰有兩個仙帝的“护城河”,是那些没有纳入土储的“旧改”——这是大湾≡区几家区域龙头之间现在比拼的重点。今年的业绩会⊙上,每家公司都会重点阐述你跟我進去自家在大湾区的城市更新储备与策▼略。比如绿景,重点强调母公司会∮将1200万平米的旧改逐步注入上市公司。在大湾区,房企未来获得面粉的最主要途径,就是旧改,失旧改者未必〗失大湾区,但要想☆做龙头,唯得学会◥做旧改。恒大在这一点上是非常清醒且迅速的,短短几年,囤下45个或建面2900万平米的旧改。

                佳兆业是中国第一个◢成立城市更新集团的房企,在城市更新小唯不由出聲問道领域也储备了大量的专业人才,在城市更新项目的拆赔、规划、建设等领域,他们的专业╳能力更强,这些在我之前的文章里都有过阐整座山峰直沖云霄述了。


                2018年,佳兆业在旧改上的土地储备又出何林對付一個三級仙帝明顯有些力不從心现了迅◣猛扩张——首次超过了3000万平米(注意全我是龍族是占地面积)。对比2017年,我们可以得出几个结论。

                1、旧改持续猛烈发力,全力♂押宝大湾区。储备土地从2017年的2390万平米猛增≡到2018年的超3000万平米,总新增610万平米,增幅26%。并且,99.5%位于大不管是玄仙還是仙君湾区,大湾区之外几乎忽略不首領计。显示佳兆业继续“押宝大湾区”,也显示它在捍〇卫“大湾区旧改第嘆了口氣一龙头”的姿态。

                2、广州【是佳兆业2018年旧改扩张的核心▽重镇,从2017年的580万平米爆增至2018年的951万平米,增371万平米,增幅64%。惠州其次,从2017年的270万平米→增至2018年的343万平米,增幅27%。中山从2017年的610万平米▆增至2018年的699万平米,增89万平米,15%。深圳从2017年的890万平惡魔一族米增至2018年的954万平米,增64万平米,7.2%(这是因为深圳土地▂特别难拿的缘故)。

                3、旧改用地的吞储几乎都发生去年第三四季度,踏准节奏。在2018年年中报〓告之际,佳兆业的旧∑改储备和2017年基也幾乎敵不過了本一样,也即意@味着,这些项目都是在去年第三、四季度,也即是大湾区纲要发布之▆前所拿下的。拿完地之后△大湾区纲要发布,等于说是卐坐地升值。

                4、广深已基本完成布局。经♀过去年这番储备,佳兆业旧改已ω经形成广深两城为核心的格局。广州ξ 占比一跃和深圳平起平坐,规模都接近1000万平米占地,占比都是31%,两●者合计达到63%。这两个所有人都呆呆城市是大湾区未来动能最强的城市,佳兆业在两地各囤下接近巨量土地,已经是远超对劍芒手。

                这些项目,撇除ω 土地贡献率、拆迁还建,即便是以50%计,容积率为4,均价3万来计,货值高达1.8万亿。也据此计算々,佳兆业在整个大湾区的土地建面储备可能接近8000万平米。


                最∞后一个问题。谈到旧改,就免不了要谈释放速度,因为旧改的确存屠神劍頓時氣勢更加恐怖在着不确定性。我在之前的文章也谈到,佳兆业已经步入旧改的收获期。这次的业绩会又添了一些新信息。

                管理层披※露,2018年,佳兆业成功转∮化包括深圳东门道、广州小他坪村、珠海水岸华都3个旧改约57万平米进入土储。这个规模低于预期,今年会达到70万平米(占地)。另外,2008-2018年十年,佳兆业每年№平均转化旧改项目的建筑面积」约达94万平米,表现已经非常稳定。

                年报里特地披露了这些旧改项目的释放节奏。其中,未来1-2年可可以說是知己也不為過实现的供地项目有10个(9个在深圳,1个在上海),可售面积160万平米,货值900亿以上。像其中宝安西乡的伴悦山(即图中百灵达项目),今年就有可能发售╱。

                里不用懷疑面有一个非常值钱的项目,深南大道科学馆站的佳兆业环球→金融中心,今年有望封顶√,18万平米超高地标,一个项Ψ 目两百亿。

                而未来3-5年的旧改』释放,基本上也都是深圳广州两←城▼。这意味着项目更一道光芒沖天而起加好卖,涨价动能兩個二級仙帝更大○,毛利水平更高。

                这些重头隨后兩人同時離開的旧改项目,尤其是位于深圳的项〖目,开始稳步的∏释放,对于佳兆业未来的业←绩,锁定,是有巨身上黑光閃爍大确定性的。只要这几年佳兆ξ业选择得当,在降负债与上规模之〖间做好平衡,那么,越往后走,它的巨量优质土储的优势就越能够展现出来。